承租人擅自转让出租门面是否有效

基本案情

    原告黄小军，男，1964年3月7日出生，汉族，广东省人，江西省人民政府投资公司干部，住省政府二大院。

　　被告郭开滨，男，1980年10月6日出生，汉族，江西省吉安县人，安福县环保局职工，住安福县自来水公司家属房。

第三人周小秋，男，1978年8月10日出生，江西省安福县人，职工，住安福县供电公司。

　 　2007年2月17日原告黄小军与被告郭开滨签订房屋租赁合同，约定出租人黄小军将坐落于安福县金岸休闲广场一号地第一层第39号门面租赁给承租人郭开 滨，租赁期限从2007年3月20日至2013年3月19日，租金按年交付，前三年为每年43800元，后三年为每年46800元。合同签订时被告向原告 支付第一年的房租23800元，剩余的房租20000元和水电押金2000元，原告同意被告在2007年6月30日以前付清。被告郭开滨承租后自己经营一 部分店面，将另外大部分店面于2007年5月4日转租给了第三人周小秋经营。2007年5月28日被告郭开滨以书面形式用特快专递告知原告门面转租。同年 5月31日原告黄小军也用书面形式通知被告郭开滨，告知被告门面不得转租。后原、被告经协商未果，原告起诉至本院。

　　裁判结果

    法 院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定支付租 金。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案被告郭开滨未征得原告黄小军的同意私自将承租的门面转租给第三人周小秋，被告与第三人签订的转 租合同无效。原告为此要求解除与被告郭开滨之间的房屋租赁合同本院予以支持。被告提出房屋转租只要通知了原告即可与法相悖，法律明确规定转租须征得出租人 同意。且被告转租在前，通知原告在后。其提出在2007年5月3日口头通知了原告转租事宜，因无证据证实不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百四十二条、第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款、第五十六条之规定，判 决解除原告黄小军与被告郭开滨签订的房屋租赁合同，被告郭开滨将租赁房屋返还给原告黄小军，被告郭开滨与第三人周小秋签订的门面转租合同无效。

　　评析

    目前，房屋、店面出租现象在我县呈增多趋势，但是由于出租人、承租人对房屋租赁的相关法律知识了解不够，导致在租赁过程中发生许多纠纷，造成自己不应有的损失。

    在 本案审理过程中，被告对租赁合同规定的转租应征得出租人的同意理解为转租只要通知了出租人即可，而不需征得出租人的同意，也与通知出租人的时间先后无关。 事实上，被告的理解与法相悖。根据我国《合同法》的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，出租人转租前必须征得出租人同 意，否则，出租人可以解除合同。本案被告未经原告同意，擅自转租，明显于法不符。据此，法院判决解除原告黄小军与被告郭开滨签订的房屋租赁合同，被告郭开 滨将租赁房屋返还给原告黄小军，被告郭开滨与第三人周小秋签订的门面转租合同无效是完全正确的。

    通过本案的审理裁判，再次警醒房屋出租人、承租人在从事房屋租赁、转租的民事法律行为时，一定要了解有关法律知识，遵守法律规则，才能使自己避免遭受损失。