卖房人没办理产权证转卖的，导致不能过户，买房人该怎么办

基本案情

2021年4月，吴某准备购置房产，遂与某房屋中介公司的工作人员联系看房。经多次看房后，吴某与付某就某房屋买卖达成一致协议，在签订房屋买卖合同时，吴某发现房屋产权人和合同中卖房一方不是同一个人，被告知原房屋产权人已卖房，只是未办理过户。后吴某、付某签订房屋买卖合同，并约定了双方权利义务等。

签订合同后，吴某按约向付某支付定金5万元，首期房款25万元，支付某房屋中介公司中介费5000元，付某向吴某交付房屋钥匙，并向吴某承诺，房屋无纠纷，无其他问题，能正常过户到吴某名下。2022年1月31日约定的过户时间到期后，付某以原房屋产权人不配合为由要求延期办理过户，吴某多次与付某进行交涉，均无进展。故吴某起诉至潼南法院，要求解除合同并由付某承担相应违约责任。 

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方自愿签订房屋买卖合同，就房屋位置、价款、违约责任等内容进行了约定，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。

本案中，双方签订的房屋买卖合同后，吴某按约支付了定金50000元和第一笔房款250000元。合同中约定双方于2022年1月31日前办理房屋过户，双方任何一方逾期20日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应承担违约责任并支付佣金费，若作为出卖人的甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若作为买受人的乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金等内容。付某在双方签订合同后书面确认此房屋无纠纷，无其他问题，可正常过户到吴某名下，但案涉房屋存在按揭抵押贷款未解押，致案涉房屋至今未过户，可以认定系付某违约，已逾期20日以上，达到合同约定的解除条件，故吴某要求解除合同并由对方承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。

法官提醒

房屋产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才算交易基本完成。本案涉及房屋连环买卖，所谓房屋连环买卖是指在买受人还未完成产权变更前，买受人又将房屋出售给次买受人的行为。当存在房屋连环买卖时，最终受让人虽有权利要求获得房屋的所有权，但是其履行过程要依赖与自己没有合同关系的第三人，存在很大的不确定性。本案中作为被告的买受人因无法履行与次买受人的房屋买卖合同，进而承担违约责任，造成自身损失，而作为原告的次买受人也遭受了精力和时间上的损失。在此提醒，此种无产权证交易模式的风险较大，作为连环房屋买卖的最终受让人在签订合同前应慎重考虑，并可与前一手受让人约定适当的违约金。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款  因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。