2024年深圳多个购物中心开业，优质存量及净吸纳量有变化

东莞凤岗律师获悉

本报（）记者梁宝欣 深圳报道

戴德梁行公布的数据显示，2024年，深圳将迎来万丰海岸城、大运天地、坂田万科广场等众多购物中心的开业，这将为市场提供约57.5万平方米的高品质购物中心集中供应。众多新项目引进了区域内的首店，通过差异化的运营模式，丰富了消费体验，同时也为本地品牌的升级换代提供了契机，并有助于激发消费者的潜在需求。截至年底，全市高品质购物中心的总面积已超过700万平方米，达到了717.4万平方米。同时，由于去年以来新进入市场的区域型项目持续销售，全市高品质购物中心在2024年的净吸纳量超过了新增供应，达到了59.5万平方米。这一增长趋势进一步促进了空置率的降低，使其降至8.0%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管兼董事张晓端在接受《华夏时报》记者等媒体的采访时指出，对于2025年的展望，深圳预计将迎来62.5万平方米的优质购物中心陆续开业，其中包括首次亮相深圳的K11、深圳大悦城，以及本土经验丰富的运营商开发的深圳湾万象城二期和iN城市广场等项目，这些项目的市场表现令人期待。

张晓端进一步强调，华发冰雪世界的文化旅游项目也计划在2025年启动运营，届时有望吸引更广泛的游客前来体验。与此同时，现有项目也在积极寻求发展机会，例如南山海雅缤纷广场已与京东达成合作，深圳将迎来首家京东MALL，预计该购物中心将在明年年中正式开业。该《零售业创新提升工程实施方案》由7个部门联合发布，为现有商业资产的盘活提供了转型策略及一系列保障措施，并在供给端层面给予了高层级的支持。

空置率下降至8.0%

2024年，深圳的优质购物中心市场呈现出供应相对集中的态势。根据戴德梁行提供的数据，该年度深圳优质购物中心的供应总量达到了57.5万平方米，而吸纳量则达到了59.5万平方米，显示出吸纳量超过了新增供应的规模。

张晓端指出，该现象主要受到两个因素的共同作用，首先，2023年涌现了众多优质的区域型项目，这些项目在2024年持续销售，有效推动了市场的整体表现。

谈到现有项目，比如2023年已进入市场或正在进行调整的项目，2024年有望实现显著提升和消化，例如深业上城和领展中心城在一定程度上得益于港人北移的消费热潮。同时，万象食家和招商花园城的调整，以及前海壹方汇的持续去化，从存量角度看，均有助于降低空置率。张晓端如此表示。

2024年入市的这些项目整体表现良好，例如坂田万科广场，被誉为将新加坡的花园风光引入深圳；天河城则专注于生活消费领域；此外，万丰海岸城的开业也填补了该区域的商业空白。

在当前形势下，深圳高品质购物中心的平均空置率维持在8%左右，这一数据比2022年的10.4%和2023年的8.9%有所下降。具体分析深圳各区的情况，到了2024年年底，南山区、福田区、宝安区、罗湖区分别呈现了12.1%、8.7%、7.1%、7.9%的空置率，而光明区、龙华区、龙岗区的空置率则分别是5.0%、4.5%、3.6%。除了宝安区和罗湖区之外，其他区域的空置率在2023年末的基础上普遍出现了下滑。

观察租金水平，深圳地区高品质购物中心顶级楼层租金呈现下降趋势，降幅达到2.8%，目前平均租金为每月每平方米780.2元。与此同时，各项目的表现呈现出显著差异——那些拥有丰富运营经验、品牌资源、占据优越地理位置且交通便利的项目依然保持着竞争优势；然而，那些定位与市场需求不匹配的项目，在商圈内的激烈竞争中正遭遇着严峻的挑战。

戴德梁行分析，到2024年第三季度，深圳的社会消费品零售总额实现了0.7%的同比增长。自9月份“以旧换新”政策倡议实施以来，该政策切实推动了相关消费的增长。截至前11月，深圳的社会消费品零售总额增速上升至1.5%，但与去年同期相比，仍下降了5.8个百分点。居民消费的整体增长动力不足，对商业运营产生了不利影响。

零售品类需求占比大幅回升

观察深圳购物中心新增业态的需求量，据戴德梁行提供的数据，零售业种类的整体占比相较于2023年显著增加了6.1个百分点，达到了49.3%。实施消费补贴等实质性优惠政策，有效推动了深圳家电、音像及通讯器材零售额的快速增长，在前11个月，这一增速较前9月分别提高了25.2个百分点和2.4个百分点，达到了26.1%和2.7%，同时也为品牌的拓展提供了良好的机遇。

数码电子和智能家电类别在整体市场中的比例增至4.4%，其中不乏大疆、韶音等本土知名品牌的加盟。运动户外产品类别比例上升至5.8%东莞凤岗律师，蕉下、波司登等品牌纷纷开设了5家以上的新店；家居生活类集合店如KKV、名创优品等也表现出一定的活力；同时，深圳的首家“胖东来”永辉调改店也宣告正式开业。为了吸引年轻消费者的关注，众多购物中心纷纷尝试引入谷子店，这使得IP潮玩店在零售市场中脱颖而出，成为了一个显著的亮点。

在服务型消费领域，餐饮业占据了39.9%的份额，其中中式快餐的比重上升到了4.9%，而特色正餐的比重则降至14.5%，新式饮品和奶茶的比重为6.1%。另外，文体娱乐业态中，电玩和台球馆的数量有所增长；学童教育培训业态呈现恢复和扩张的趋势，其在社区购物中心中的比重也有所上升。

张晓端对未来的消费和商业走向进行了预测，预计在政策领域，将会有更多具有实质性的措施推出，以激发消费活力，增强国内需求，从而为消费领域营造一个较为优越的政策氛围。在目标客户群体方面，香港居民赴内地消费已经成为一种普遍现象，且消费种类也在不断增多；深中通道的开通使得珠三角西部地区的消费者能够便捷地前往深圳，此外，过境免签政策也将吸引更多国际游客前来深圳消费。

2024年12月，中央经济工作会议将“激发消费活力、增强投资回报，全面拓展国内市场需求”列为2025年首要的九项工作任务，戴德梁行预测凤岗镇律师，2025年将实施更为主动和全面的扩大内需政策，这将有助于提升市场预期，并激发潜在消费需求的增长。

戴德梁行华南区商业部主管兼董事宋洁在分析中指出，我国消费市场正迈向一个崭新的消费阶段——“分需时代”。在这个阶段，我国消费市场呈现出多元化和个性化的特点。这一时代的特点是，消费者在做出消费选择时，更加重视个人、社会以及自然的长期、均衡和可持续的发展。商业地产需顺应这一趋势，借助创新与重塑手段，以满足不同消费者群体的差异化需求。

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