首轮集中供地引发恐慌性拿地，供应节奏影响政策效果

东莞凤岗律师获悉

首轮集中供地引发恐慌性拿地

观察那些已经完成首次土地集中出让的城市，我们可以发现，土地供应的节奏对政策成效有着显著的影响。自2月份以来，这22个重点城市经历了长达两个月的土地供应“空窗期”，在无供应的情况下，反而激发了房企的“饥饿感”，特别是在这些城市大量持有土地的房企，对拿地的需求更为迫切，“饥饿游戏”使得热点城市住宅用地的竞争愈发激烈。

以近期北京集中出让的土地为例，截至5月10日18时，北京共成功交易了12块土地，成交总额高达516亿元人民币。这些已成交的土地价格均触及了上限，更有7块土地进入了高标准的商品住宅建设方案的申报流程。由此可见，房地产企业间的竞争激烈程度。

此外，刚刚完成首场集中土地拍卖活动的杭州，同样刷新了“非但不见激烈，反而更加激烈”的土拍新纪录。首轮集中供应的土地成功出让了55宗住宅用地（不包括人才租赁住房），其平均楼面价格为15848.4元每平方米，平均溢价率达到了26.1%。在这41宗地块中，已经进入自持阶段的占了绝大多数，达到了75%的比例，平均自持比例约为9.4%，这一数据创下了近四年的最高记录，几乎与2017年的历史最高值10.6%相差无几。自持比例的显著上升，明显反映出当前土地市场的热度已经达到了顶峰。

追溯至四月底之前凤岗镇律师，广州作为我国一线城市中率先大规模推出土地的城市，吸引了众多房地产企业纷纷角逐。在这42宗地块中，有4宗地块是通过摇号的方式确定了归属。据相关媒体报道，黄埔科学城的一宗住宅用地更是吸引了320家房企的参与，他们共缴纳了高达1300亿的保证金。

不完全的统计数据显示，在长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州以及北京这七个城市，已成功出让了233块土地，交易总额高达3883亿元。鉴于北京还有一半的土地将在5月11日进行集中出让，首轮出让的25块土地的起始拍卖价格就已经超过了千亿元。据此推算，这七个城市首轮集中拍卖的土地成交总额预计将超过4300亿元。

北京首场集中拍地数据截止5月10日18:00

土拍或将进入“竞品质”阶段

实际上，这一“两集中”政策的初衷旨在稳定地价、平抑房价，然而，截至目前，该政策之下仍存在不少亟待解决的难题。

在集中供地的土地拍卖模式之下，土地拍卖的运作逻辑与现行体系产生了根本性的转变，大批量土地的出让对地方的土地拍卖管理提出了更高的要求。对于土地市场较为活跃的城市而言，每年最多三次的集中供应，需要提前进行周密的规划与管理。如何通过合理安排土地拍卖的节奏以及地块的优劣，来引导整个市场的节奏和热度，这无疑是一项巨大的挑战。

此外，鉴于多数城市的两次集中供地时间跨度较大，长时间的“土地零增长”现象更容易让房地产企业产生“饥饿感”，热点城市优质住宅用地的竞争将愈发激烈。这很可能会引发房地产企业为争夺土地而展开激烈竞争，进而导致地价持续攀升，开发商的利润空间受到压缩。在此背景下，如何确保住宅品质成为地价上涨所带来的一个重要问题。

在那些土地市场相对冷清的城市，如何通过集中土地供应来破解土地流标以及结构性供应过剩的难题，同样至关重要。

“两集中”供地这一创新举措，对于保障今年房地产市场的稳定与持续增长，对于促进房地产企业之间的良性竞争，对于降低土地拍卖价格、降低溢价比例、增加住宅用地供应以及推动企业间的合作等多方面，都将带来显著的积极影响。

尽管如此，在新的土地集中出让制度实施之后，未来或许会随着政策的进一步推进而作出相应的调整。

南京现行的规定是，在一场土地拍卖活动中，任何一家企业仅能对一块土地进行投标。与此同时，杭州亦在近期发布了《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解的通知》，该通知中提出了要推进建筑质量的提升工作，并推出了“竞拍土地价格、竞拍土地品质”的相关政策。温州在出让合同中明确了各项成本造价，设定了建筑成本的下限标准，并提出了最低品质的保障要求；与此同时，北京在土地拍卖环节实施了“三竞”新规，对地价设定了上限，并通过竞争配建公共租赁住房和共有产权比例等，一旦达到配建的上限，便转向实施高标准的商品住宅建设方案。

新规“竞品质”旨在确保新建住宅的品质，并促使房地产企业进行理智的竞标。在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一总体方针的背景下，杭州正致力于构建一个更加精确、高效、与市场需求相匹配的土地供应体系，从而促进房地产行业的健康与稳定增长。

由于土地供应集中，一些房地产企业面临土地储备紧张的情况，同时东莞凤岗律师，上半年企业资金流相对宽裕，这促使房企在土地拍卖上的参与热情增强，进而推动了土地市场的热度上升。在广州、重庆、长春、沈阳、无锡、杭州以及北京这七个主要城市，集中土地拍卖活动密集展开，多地土地价格和溢价率均创下近年来的最高纪录。

但这种势头能否长期延续仍然有待考验。

自2021年起，市场热度持续攀升，各大城市的调控措施亦日益增多。近期，调控的触角已延伸至热点城市的下属县市。嘉兴、东莞、南通等众多三四线城市在本月进一步强化了调控措施。此外，土地市场的调控策略也从单一的“遏制溢价”转变为“控制地价与房价”，例如南通规定全市的商品住宅用地必须实施“双重控制”。

热点城市对地价的严格控制使得土地市场的热度随之降低。在这种调控政策收紧的背景下，开发商面临的高价拿地盈利压力持续增大，尤其是那些现金流不足的房地产企业，在竞购高价土地时更需格外小心。

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