贝壳控股：房产交易服务领域的投资明珠，线上线下一体化优势显著

东莞凤岗律师获悉

贝壳控股，作为我国房产交易及服务领域的领军企业，依托其线上线下融合的创新经营模式、存量房市场的稳定增长势头、新房市场的强劲竞争力以及新兴业务的巨大发展前景，凸显出其明显的投资吸引力，从而在房产交易服务行业里闪耀成为众人瞩目的投资明星。

图1：公司历史发展图

一、领先的线上线下一体化房产交易和服务平台

贝壳控股通过整合线上线下资源，打造了一个强大的房产交易与服务网络。在线上，贝壳找房平台依托其庞大的用户群体和先进的技术手段，为用户提供了便捷的房产搜索、浏览及比较服务。此外，借助大数据分析和智能推荐算法，该平台能够精确地匹配用户需求与房源信息，从而有效提高了用户寻找房产的效率。线下，贝壳在众多城市设立了超过4.8万家门店，并拥有超过47.6万名经纪人，其业务范围广泛，遍布全国各地。公司致力于为顾客提供专业、周到的实地看房、交易咨询以及手续办理等服务，旨在保障房产交易流程的顺畅进行。这种线上线下融合的服务模式，不仅显著提高了用户的满意度，而且显著增强了贝壳在房地产交易服务领域的竞争优势，进而使其更有效地满足用户多元化的需求，推动业务持续稳健发展。

图2贝壳平台的商业模式

（一）线上平台的创新与优势

自2018年正式上线后，贝壳找房迅速崛起，成为国内房产信息服务的佼佼者。该平台汇聚了庞大的房源资料，向用户呈现全面、精确、实时的房产数据，助力用户迅速锁定理想房源。同时，贝壳找房还采纳了诸如VR看房、在线预约、电子合同等前沿技术，显著增强了用户的找房便利性和交易效率。VR看房技术使得用户得以如临其境般地审视房源内部状况，无需亲临现场即可初步筛选，从而显著减少了时间和精力的消耗。

（二）线下门店的布局与服务

贝壳在实体市场的布局同样备受关注。到2024年第三季度，贝壳旗下已拥有超过4.8万家门店，以及超过47.6万名经纪人，业务范围遍布全国各大城市。这些门店与经纪人不仅向客户提供了专业的房产交易服务，还通过社区化运营模式，深入挖掘当地市场动态和用户需求，从而能够提供定制化的服务方案。贝壳的代理商会不定期地组织社区聚会，以此拉近与住户之间的距离，并实时掌握他们的住宅需求，进而为他们提供精确的房源推荐及服务。

图3：ACN 模式下的佣金分配

（三）线上线下一体化的协同效应

贝壳的线上线下融合模式不仅优化了用户的使用感受，而且显著提高了其在业界的竞争力。线上渠道的流量红利为线下实体店吸引了众多潜在顾客，而线下实体店的专业化服务又进一步增强了用户对品牌的信任与满意度，从而推动了交易的成功。这种相互促进的效果让贝壳在房地产交易服务领域取得了显著的地位，使其更有效地应对市场的波动和竞争压力。

二、存量房业务：政策维稳，龙头形成平台优势

贝壳控股的核心业务中，存量房业务占据重要地位，同时亦是其盈利的关键渠道。近年来，伴随着房地产市场的持续进步以及政策背景的演变，存量房市场显现出持续上升的趋势。贝壳通过在存量房领域的深入耕耘，已建立起明显的平台优势。

（一）政策环境的稳定与支持

近期，我国政府针对房地产市场的调控措施正逐步走向稳定与精确，其目的是为了推动房地产市场的平稳与持续增长。在存量房市场方面，其稳定增长对于满足居民改善居住条件、合理配置住房资源具有至关重要的意义。在政策层面，政府通过调整税收政策、改善贷款条件、放宽购房限制等多项措施，为存量房市场的交易活动提供了坚实的保障。2024年9月24日，央行发布了一则通知，宣布将商业性个人住房贷款的最低首付款比例统一上调至15%以上。这一政策的推行，显著提升了存量房市场的交易活跃度，同时也为贝壳公司的存量房业务创造了新的增长契机。

图4：上海和深圳 2024 年二手房成交套数和面积

（二）贝壳在存量房业务中的平台优势

贝壳在存量房业务中的平台优势主要体现在以下几个方面：

贝壳找房平台坐拥庞大的用户群体及丰富的数据资产，汇聚了海量的用户资料和交易历史。依托于大数据分析与智能匹配技术，贝壳能够精确对接用户需求与房源信息，有效提高用户寻房速度及交易达成率。

贝壳公司汇聚了一支庞大的专业经纪人队伍，成员总数超过47.6万人。这些经纪人员不仅拥有深厚的行业底蕴和广博的专业知识，还能为顾客提供高质量的房产交易服务。同时，贝壳公司还注重经纪人员的持续成长，通过定期的培训和严格考核，不断强化他们的专业技能和服务质量。

贝壳在存量房市场精心打造了一套周到的服务体系，涵盖了房屋价值评估、贷款信息咨询以及交易手续办理等多个环节。这些服务不仅极大地改善了用户的交易感受，同时有效减少了交易过程中可能存在的风险，显著提高了用户对贝壳品牌的信任与对其服务的忠诚度。

（三）存量房业务的增长潜力

房地产市场日趋成熟，导致存量房市场的交易量将不断攀升。作为该领域的领军企业，贝壳在政策稳定的大环境下，有望充分利用其平台优势，进一步拓宽市场份额，推动存量房业务的持续发展。以2024年第三季度为例，贝壳的存量房交易额同比上升了7.74%，这一数据充分体现了其在存量房市场中的强劲增长态势。

图5：2019-2024 Q1-3?贝壳存量房业务收入构成

三、新房业务：供需天平转换，强α能力提升议价权

贝壳控股旗下新房业务板块日益壮大，近年来增长势头迅猛。伴随房地产市场供需格局的转变，新房市场竞争愈发激烈，供需双方的力量对比逐渐向购房者一方倾斜。在这样的市场条件下，贝壳凭借其卓越的平台影响力和专业的服务实力，展现出明显的竞争优势，从而增强了其在新房业务领域的议价能力。

图6：2019-2024 年 30 大中城市商品房成交面积

（一）新房市场的供需变化

近期，由于持续执行的房地产市场调控措施，新房市场的供需格局已发生明显转变。一方面，开发商承受着较大的去库存压力，不得不采取降价、产品升级等措施来吸引买家。另一方面，买家在市场中的议价能力逐渐提升，对新房的品质、价格以及服务标准提出了更为严格的要求。这种供需天平的转换为贝壳的新房业务带来了新的机遇和挑战。

（二）贝壳在新房业务中的强α能力

贝壳在新房业务中的强α能力主要体现在以下几个方面：

贝壳找房平台凭借其强大的影响力，坐拥庞大的用户群体和流量优势，为房地产开发商搭建了高效的市场营销途径。借助线上线下多渠道的全面推广，贝壳能够迅速提高新房项目的知名度和曝光率，进而吸引众多潜在购房者的关注。

贝壳公司拥有一支专业的新房销售队伍，他们拥有充足的项目操作经验和深厚的专业知识，能够为购房者提供全方位、专业的购房咨询与帮助。同时，贝壳通过与开发商的紧密协作，对购房流程进行优化，从而提高购房者的体验，增强他们的满意度和对品牌的忠诚度。

凭借其在市场的显著地位和卓越的销售实力，贝壳在与开发商的谈判中展现出强大的议价技巧，成功争取到更为优厚的佣金政策及合作条款。以2024年第三季度为例，贝壳的新房业务佣金比率上升至3.33%，这一数据充分体现了其在新房市场议价能力的持续增强。

图7：2019-2023 年贝壳新房业务市占率

（三）新房业务的增长潜力

新房市场的供需格局发生转变，贝壳的新房业务前景看好，有望持续实现高速增长。首先，贝壳通过改善平台功能、增强销售效能，不断拓宽市场份额，确保新房业务持续发展。其次，贝壳主动探索新房业务的新模式，比如开展新房团购、网络开盘等特色服务，从而增强用户的购房感受和购房欲望，为新房业务的增长提供源源不断的活力。

四、新兴业务：深耕地产消费链路，厚积而薄发

贝壳控股不仅专注于传统的二手房和一手房交易，还在新兴业务领域进行了积极布局，对地产消费环节进行了深度挖掘，旨在构建一个全面的居住服务生态体系。其中，家装家居业务作为贝壳新兴业务的关键一环，近年来发展势头迅猛，增长速度显著。贝壳通过并购及融合高品质的家装家居资源，构筑了一个集设计、施工及材料选购于一体的综合服务平台，为顾客提供了全面的家装家居解决方案。依托于其在房地产交易领域的庞大用户群体和强大的品牌效应，贝壳的家装家居业务迅速赢得了市场的广泛认可和消费者的喜爱，进而成为公司新的业绩增长动力。

（一）家装家居业务的发展

自2016年起，贝壳在家装家居领域展开布局，通过投资与并购优秀家装品牌，逐步打造了一站式的家装家居服务平台。2020年，贝壳创立了被窝整装，正式踏入家装家居行业；次年，贝壳成功收购圣都家装，进一步提升了其在家装家居市场的份额。目前，贝壳依托圣都家装与被窝整装两大平台，合力开拓家装家居市场。

图8：贝壳家装业务发展历史

（二）家装家居业务的优势

贝壳的家装家居业务具有显著的优势：

用户数量与品牌知名度：贝壳在房地产交易领域的庞大用户群体和强大的品牌影响力为其家装家居业务的发展奠定了坚实基础。在用户完成房产交易之后，他们通常需要寻求家装家居服务，而贝壳凭借其平台优势，能够为用户提供全面的家装家居服务方案，从而有效提高用户的满意度和忠诚度。

贝壳在家装家居领域积极引入标准化服务体系，严格制定服务规范和质量监控体系，以此保障家装家居服务的品质与成效。以被窝整装为例，其推出的“十心实意”服务承诺，从费用、质量、工期、服务等多个方面，具体阐述了家装服务的标准，有效增强了用户的信任感。

规模效应与成本上的优势：家装家居业务的迅猛增长促使贝壳得以利用规模效应对成本进行优化与管控。通过实施集中采购和统一配送等措施，贝壳有效降低了家装家居服务的成本，从而增强了其盈利能力。

图9展示了2020年3月，东易日盛与贝壳家装在营业收入及利润方面的对比数据。

（三）新兴业务的广阔发展潜力

贝壳集团不仅专注于家装家居领域，还主动向房屋租赁、金融以及社区服务等多元化领域进军，力图构建一个全面的居住服务生态体系。在房屋租赁这一板块，贝壳推出了“省心租”等创新租赁方案凤岗镇律师，旨在为租户带来轻松、舒适的租房体验，并且为业主提供专业化的房屋托管与运营管理服务，从而实现租户、业主与平台之间的多方共赢。在金融服务领域，贝壳与金融机构携手合作，向用户提供了购房和装修贷款等多种金融服务，从而满足了用户多样化的需求。而在社区服务层面，贝壳通过举办各类社区活动及提供相关服务，有效促进了用户与社区的互动与紧密联系，进而提升了用户的居住感受和生活满意度。

图10：贝壳省心租提供的服务

（四）新兴业务的增长潜力

房地产市场逐步走向成熟，消费者对居住服务的需求呈现出多样化和个性化的趋势。贝壳公司深入挖掘地产消费环节，主动开拓新的业务范畴，致力于构建全面的居住服务生态体系。这不仅能够迎合用户在房产买卖环节中的多元化需求，还能提供一体化的居住服务方案，从而提高用户的居住体验和生活满意度。贝壳得益于新兴业务的迅猛扩张，获得了新的增长点，这无疑增强了其在未来市场竞争中的优势，并提升了其投资吸引力。

五、投资价值分析

（一）财务表现

贝壳的财务状况表现出色，彰显了其出色的盈利水平及显著的成长前景。在2019至2023年间，贝壳的营业收入实现了显著提升，从460亿元攀升至778亿元，年复合增长率达到了大约14%。进入2024年第三季度，贝壳的营收进一步增至623亿元，较去年同期增长了8.3%。2023年，贝壳的净利润达到了59亿元，而根据Non-GAAP标准，这一数字更是高达98亿元。进入2024年东莞凤岗律师，从第一季度到第三季度，贝壳的净利润预估在35亿元左右，Non-GAAP净利润则预估为59亿元。这些财务数据充分揭示了贝壳在营收和净利润上的持续上升态势，彰显了其出色的盈利水平以及强大的市场竞争力。

（二）市场地位

贝壳在我国房地产交易服务领域扮演着核心角色，被誉为行业领军企业。至2024年第三季度，贝壳旗下拥有超过4.8万家门店，以及超过47.6万名经纪人，业务遍布全国各大城市。在二手房交易领域，贝壳的市场份额稳居行业首位，2021年其居住类交易总额高达3.85万亿元，市场占有率达到9.7%。贝壳在新房领域的影响力持续增强，2023年其在该领域的市场份额已攀升至9.74%。这一系列数据充分揭示了贝壳在房产交易服务领域的强大市场地位和明显的竞争优势，使其更有能力应对市场的波动和激烈的竞争挑战。

（三）增长潜力

贝壳的业务版图宽广，涉猎了二手房、新房、家装家居以及房屋租赁等多个板块，蕴藏着巨大的发展空间。在二手房业务领域，伴随着房地产市场的日益成熟，二手房市场的交易量预计将不断攀升。作为行业内的领军企业，贝壳有潜力进一步拓宽市场份额，推动二手房业务的稳步提升。在房地产新项目领域，伴随着市场供需格局的演变，贝壳依托其卓越的平台号召力和专业的服务实力，有效迎合了购房者的多样化需求，扩大了市场占有率，并推动了新房业务的迅猛发展。在新兴业务领域，贝壳公司致力于深化地产消费链条，主动向家装家居、房屋租赁以及金融服务等多个板块进行业务延伸，构建了一个全面的居住服务生态体系。这不仅能够满足用户在房产交易过程中的多元需求，还提供了完整的居住服务解决方案，有效提升了用户的居住体验和生活满意度，同时也为公司的未来发展注入了新的活力。

（四）风险因素

贝壳虽然具有明显的投资吸引力，却同样存在若干潜在风险。这包括房地产市场的不稳定性、政策背景的变动以及市场竞争的日益激烈，这些都可能对贝壳的运营成长和盈利水平带来影响。另外，贝壳在探索新业务领域时也遭遇了挑战，它必须持续改进服务方式，提高服务水准，以适应用户日益增长和多样化的需求。因此，在投资者进行贝壳投资时，必须全面考量这些潜在的风险要素，并妥善进行风险评估与管控。

六、结论

贝壳控股是国内领先的房产交易及服务领域的佼佼者，依托于线上线下融合的创新型商业模式，以及存量房市场的稳步上升、新房市场的强劲势头和新兴业务的巨大发展空间，该企业显现出了明显的投资吸引力。随着房地产市场逐步走向稳定与成熟，贝壳有望持续巩固其在房产交易服务领域的领先地位，同时实现业务量的稳步上升和盈利水平的持续提高，从而为投资者带来可观的收益。

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