一文读懂越南三大支柱行业：金融、地产与制造业的现状及展望？

东莞凤岗律师获悉

一文读懂越南三大支柱行业——金融、地产和制造业

中金杨鑫、陈健恒等

2024/02/28 12:23

到2023年，胡志明市证券交易所的总市值中，金融业占据了43%的份额，而房地产则占据了15%；在2010年至2022年间，越南制造业的产值增长了大约五倍，并在2022年达到了1000亿美元，这一数值占到了该国GDP的25%。

摘要：

金融服务业、房地产行业以及制造业构成了越南经济的三大关键支撑，它们不仅是越南股市总市值的重要构成要素，同时也是国内生产总值的核心组成部分。

我们坚信，2024年越南的资本市场将因宏观经济的回暖以及2023年再融资利率下调150个基点而迎来正面效应。依据彭博的一致预期，越南2024年的每股收益预计将实现27%的年度增长，同时其前瞻市盈率将达到9.7倍，展现出相当强的市场竞争力。

越南支柱产业对外资依赖度高，可能受到全球经济波动和投资情绪的显著影响；同时，工业生产对进口原材料、零部件及机械设备有较强依赖，容易遭受输入型通货膨胀的冲击；房地产市场的不稳定和债券重组的难题可能阻碍市场信心的恢复；此外，美国、欧洲等主要贸易伙伴需求的减弱也可能拖慢越南出口的增长速度。

正文：

越南经济核心行业介绍

越南主要经济部门简介

越南，一个农业基础稳固且经济实力雄厚的国度，自1986年实施革新开放战略以来，成功引导劳动力实现了从农业到工业及服务业的转移。这一政策让劳动者得以投身于产出水平更高的行业（工业和服务业的产出增加值分别是农业的3.3倍和2.9倍），进而提升了人均国内生产总值，使越南成为了一个快速崛起的新兴市场。

与亚洲其他新兴市场情形相仿，越南经济的主要推动力来源于工业与服务业。CEIC的数据揭示，在2022年，越南的工业和服务业对GDP的贡献分别达到了38%和50%，与此同时，农业部门在GDP中的比重持续下降，目前已降至12%。长期以来，越南高度重视出口制造业的发展，并充分利用全球供应链重构的契机，成功将自己打造成为亚洲领先的制造业基地。

截至2022年，受新冠疫情影响，越南经济展现出低基数效应和疫情后复苏的双重效应，实现了8%的实际GDP增长，这一增速达到了近十年来的最高点。具体分析，制造业展现出强大的韧性，而服务业则呈现出强劲的反弹态势。最终，越南的GDP达到了4,088亿美元，位列世界第35位。

越南核心支柱行业概览

观察越南上市公司的行业分布，我们可以发现，它们大多源自金融、地产等传统领域，同时，新兴行业的上市公司数量也在持续攀升。截至2023年12月，在胡志明市证券交易所，市值最高的前三行业依次是金融服务、房地产以及必选消费品，它们分别占据了总市值的43%、15%和9%。

在短期内东莞凤岗律师，越南股市的主导地位被金融服务和房地产股票所占据，这导致市场结构单一，投资者和基金管理者在构建投资组合时面临较大挑战。截至2023年12月，胡志明市证券交易所的总市值中，金融服务行业板块的股票占比高达43%；同时，越南VN30指数的构成中，有14只股票与金融行业有关；此外，在越南市值超过10亿美元的41家上市公司中，有16家企业的主营业务与金融业紧密相连。

到2023年12月为止，工业、原材料以及房地产行业上市公司数量居首，具体分别为105家、64家和51家。面向未来，我们坚信越南的五年系统性社会经济发展规划（SEDPs）将助力该国产业结构升级，促进工业与服务业的扩张，进而提升对可选消费、信息技术、通信服务及医疗保健等行业公司上市的需求。

审视2023年的数据，我们发现越南经济状况及越南指数（VN Index）在上半年遭遇了不小的困难，然而到了下半年，成功实现了平稳过渡，最终在全年范围内，越南指数整体呈现出7%的涨幅。越南政府计划将基础设施投资在GDP中的比重从2022年的4%增至2023年的7%，在这一背景下，材料、工业、通信服务、金融服务、能源以及医疗保健等关键的高风险行业在2023年的表现尤为亮眼。随着企业对数字化进程和全方位渠道策略的日益关注，以提升运营效能，越南在IT基础设施及服务领域的数字化投资持续扩大，进而促使信息技术产业以35%的增长率成为2023年最显著的受益者。

在预期经济增长可能放缓的背景下，消费者变得更加谨慎，这一变化使得必需消费品行业的表现不尽如人意，2023年整体下跌了19%，其中二季度和三季度尤为明显，市场表现尤为疲软。房地产市场在2023年出现了10%的下跌，公共事业领域也因重大公司债券违约事件而受到影响。2022年9月，第65号法令的实施进一步推动了房地产行业的去杠杆化进程，这一举措限制了房地产项目的融资途径。结果，住宅和商业地产的供应速度减缓，从而加剧了整个行业的挑战。

到2023年为止，越南市值最高的前十家企业，其股价走势与越南指数的成分股相当，具体表现为：金融及材料行业的公司业绩超越房地产和日常消费品行业的公司。越南国家银行对再融资利率进行了下调，降幅为150个基点，同时公共项目的发展也促进了贷款的增长。这一举措使得2023年越南的信贷增长率达到了13.5%，从而让越南外贸股份商业银行（VCB）、越南投资发展银行（BID）、越南兴旺股份商业银行（VPB）、越南工商股份商业银行（CTG）以及越南科技商业股份银行（TCB）等主要银行均实现了收益增长。

金融业

越南金融业监管部门简介

越南金融领域执行着严格的监管政策，其中，银行业务、证券交易以及保险市场均由各自独立的政府部门和机构负责监管。这些部门与机构涵盖了以下几方面：一是越南国家银行（简称SBV）；二是越南国家证券委员会（简称SSC）；三是越南保险监察管理局（简称ISA）；四是越南国家金融监管委员会（简称NFSC）。这些部门的主要目标是防范金融风险，避免金融机构出现运营问题，并且确保越南金融系统的稳定运行和持续发展。

银行业

自1990年起，越南政府着手对银行业的体制进行了全面革新，具体措施包括：首先，将原本一元化的银行架构调整为包含中央银行——越南国家银行和众多受监管的商业银行为两级的体系；其次，撤销了四大国有银行在特定行业细分客户中的专业服务职能，以此促进市场竞争的加剧；再者，颁布了《越南国家银行法》、《信贷机构法》等25项相关法律法规，并于1998年10月1日正式实施；最后，还发布了诸多旨在构建股份制银行及强化存款、贷款及证券投资领域的业务规范。

经过长时间的积累与成长，越南银行业的组织形态、经营规模以及股权构成实现了多样化调整，这一变革有效增强了其信贷业务的架构优化和资源配置效能。至2023年9月，越南银行业由27家股份制商业银行、9家外资全资银行、8家国有商业银行、2家政策性银行以及1家合作银行共同构成。

目前，越南四种常见的商业银行类型包括：

近期，得益于越南经济的持续发展、企业规模的不断壮大以及现有银行服务的覆盖率相对不高，越南银行业的规模得到了显著扩大。自2015年到2023年第三季度，越南银行体系的国内总资产实现了翻倍，从3,010亿美元攀升至7,770亿美元。具体来看，越南银行体系的改善表现在：

证券业

越南证券市场正逐渐演变为一处收入渠道多样化的领域，涵盖经纪业务、保证金借贷、承销活动、咨询服务以及自营交易等。鉴于各业务领域的特性各异，它们各自呈现出不同的价值评估和风险等级。

越南证券市场在2018至2022年间凤岗镇律师，自营交易和经纪业务对其收入增长的贡献较为显著。与此同时，中国证券市场在各项业务间的收入分配更为平均，其中承销服务和资产管理业务的发展相对更为成熟稳定。

越南的证券行业许可分为四个主要类别。若企业登记了多项业务，其最低注册资金需为每项业务所需最低注册资金的累加。在持有现有证券许可的前提下，若企业意图拓展业务领域，只需补充相应的注册资金，并完成相应的许可审批程序。

从所有权层面分析，越南证券市场中的企业类型丰富多样。总体而言，市场主要分为四大类证券公司：一是外国合资证券公司；二是外资独资证券公司；三是隶属于银行或企业的附属证券公司；四是本土证券公司。至2023年9月，越南的证券市场由6家外资合资证券企业、15家纯外资证券企业、40家银行及企业旗下的证券子公司以及26家本土证券企业共同构成。

保险业

2022年，越南保险行业实现了9.4%的显著增长，而同期的国内生产总值（GDP）增速为8%。在这一年里，越南保险业的总收入攀升至121亿美元，具体来看，非寿险保费收入为30亿美元，人寿保险保费收入为77亿美元，投资收入则为14亿美元。

鉴于越南保险业在保费收入与国内生产总值之比（即保险渗透率）以及人均保险支出方面仍处于较低水平，我们可以断定越南保险行业拥有广阔的发展潜力。具体来看，2022年越南的保险渗透率只有2.9%，这一数据不仅低于新兴市场的平均水平，而且与发达市场9.6%的渗透率相比，差距明显。2022年，越南的人均保险费用大约是72美元，这一数字比新兴市场的平均数175美元要低，而且与发达市场的4,664美元相比，差距更是明显。

截至2022年，越南保险行业已拥有82家获准运营的机构，这些机构在业务领域上各有侧重，涵盖32家非寿险企业、19家寿险企业、2家再保险公司以及29家保险经纪企业。同时，保险公司员工和保险经纪人的整体数量也实现了显著增长，从2010年的24.3万人激增至2022年的超过110万人。

房地产行业

住宅和商业房地产行业

房地产市场趋势

2022年，越南房地产领域同比增长率仅为7.5%，而同期GDP增长率达到了8%。该行业的总体市场规模为141亿美元，相较于2020年的4.4%，其在GDP中的占比大幅降至2022年的3.5%。这一变化主要是由越南房地产企业债券违约引发的增速减缓所导致，同时，中端及保障性住房市场的销售额也有所下滑。

在2022至2023年间，越南房地产市场因需求与供应均显疲软而遭遇了重大挑战。尽管普遍预期随着新冠疫情的结束及经济的逐步复苏，房地产市场有望回暖，然而，该行业所遭遇的核心问题仍旧严峻，主要包括：

长远来看，我们坚信越南房地产市场有望实现复苏，这一趋势主要得益于2024年1月中旬召开的第十五届国会第五次特别会议，该会议为房地产行业的建设性改革奠定了基础。会议对土地、住房和商业法进行了修订，并在以下三个关键方面为房地产开发商提供了更为清晰的指导：一是推出了新的地价评估方法；二是明确了保障性住房在商品房项目中的土地分配机制；三是限制了房地产开发商收取定金的行为，这些措施旨在促进越南房地产市场去杠杆化。

房地产行业的竞争格局

越南股市中，房地产行业位居第二，仅次于金融行业，是规模最大的板块之一。到了2023年12月，上市的房地产开发商在越南指数上市公司总市值中占据了15.3%，而在上市公司总数中则占了13%。房地产行业的龙头公司阵容中，囊括了如（VHM）、（VIC）、（VRE）、（NVL）以及Khang Dien House（KDH）等知名企业，这些公司的市值总和占据了整个房地产板块总市值的三分之二。

越南的房地产市场正逐步形成多元化格局，涵盖了以下几类业务：一是以居住需求为导向，提供住宅及相关配套设施的住宅地产领域；二是以商务活动为服务对象，通过提供办公楼、零售店铺和休闲设施等基础设施的商业地产领域；三是专注于房地产咨询、管理及租赁服务的房地产服务领域。

越南房地产行业的竞争格局可按以下种类划分：

工业园开发行业

自2018年起，越南的供应链开始向多元化方向演变，这一趋势得益于越南已签署的16个自由贸易协定以及税收激励措施，包括企业前四年免税，以及接下来的五年内享受50%的税收减免，这些政策极大地推动了企业对工业园区需求的增长。

至2022年，越南的63个省份中，已有61个省份着手规划工业园区，规划总数达到了563个。在这些规划中，已有397个工业园区建成，占地面积累计达到210,900公顷。这一成就使得越南在东南亚地区成为规模最大的工业园区供应商。越南工业园的整体利用率超过了80%，其中北方省份的利用率达到了83%，而南方省份更是高达91%。

据第一太平戴维斯越南公司提供的数据，受旺盛需求推动，越南2022年的土地租赁费用已超出某些制造商的预估，涨幅达到5-12%，这进一步促使工业园区向越南的二线城市及中部关键经济区域扩展。尽管如此，越南的工业园区在东南亚地区依旧保持着较高的性价比，其租赁周期内的租金仅为105美元每平方米。

越南工业园有望迎来显著的增长势头，这主要得益于以下两点：首先，众多外国企业急于将他们的制造业供应链转移到越南，这一需求促使他们在越南增设工厂和仓储设施，从而大幅提升了相关投资；其次，越南北部与南部地区公路网络的完善，加强了各工业园之间的互联互通。

工业园开发商行业的竞争格局

工业园开发商领域的竞争态势可概括为：首先，这类开发商承担着工业园区基础设施、电力供应、公共服务设施以及交通设施的建设任务；其次，工厂及仓库开发商则专注于依据国际规范对已实现三通一平的工业园区进行开发、管理及运营。这些开发商主要分布在我国三个主要的经济区域，其中多数工业园区由当地企业负责开发，而客户群体则涵盖了众多不同的行业。

制造业

越南制造业的核心发展趋势

在2010至2022年间，越南的制造业规模从202亿美元膨胀到了1,012亿美元，增长了超过五倍，且在2022年的GDP中占比高达25%。自2010年起，活跃企业的数量增长了2.4倍，2022年已超过13.4万家。这一现象表明，企业普遍对越南制造业的发展前景抱有积极的看法。此外，越南对出口制造业极为重视，得益于其开放的外贸政策以及优越的营商环境，制造业的产值在2000年至2022年期间实现了显著增长，占总出口额的比例从43%攀升至86%，使越南成为东南亚地区当之无愧的制造业出口大国。

从长远角度考量，我们坚信越南的制造业将持续强劲发展，这一趋势主要得益于以下几个关键因素：

越南制造业的供应商网络

越南的制造业主要集中于北中南部三大经济核心区。这些区域内的制造业呈现出多样性，不仅劳动力资源、产业布局，还有基础设施的建设都各具特色。

北部经济区的构成包括河内市、海防市以及广宁省、永福省、北宁省、海阳省和兴安省在内的七个省市。这一区域吸引的外商直接投资在总出口额中占据了超过80%的比重。该地区的发展重点集中在电子制造、石油天然气等重工业领域，以及汽车制造等高科技产业。其中，电子制造业主要集中在北方地区，特别是红河三角洲一带。在越南，三星集团坐拥其最大的生产基地之一，该集团致力于在北部经济区进行手机和平板电脑的生产与销售。2022年，其研发中心在河内西部设立，进而成为三星在东南亚地区规模最大的研发机构。

中部关键经济区涵盖了岘港市、承天顺化省、广南省、广义省以及平定省。在该区域，食品、饮料和动物饲料的加工业比北方和南方更为密集。特别是岘港，近年来已经成为越南海鲜及食品加工的重要中心。

南部关键经济区域包括胡志明市、平阳、巴地头顿、同奈、西宁、平福、隆安以及前江等八个省份。这一地带的制造业和服务业分布范围比北方更为广泛，特别是服装和纺织业，它们在南部尤为集中。胡志明市更是越南国内重要的服装制造中心之一。据统计，在越南的6,000家服装企业中，有超过70%的企业设于胡志明市、河内市及其周边地区。

越南制造业的局限性与挑战

在2000至2022年间，越南的制造业生产和出口领域主要由外资企业主导。据中国驻胡志明市总领事馆经济商务处提供的数据显示，2022年，这些外资企业为越南的工业总产值贡献了55%。与此同时，外资企业的出口额占比高达74%，这一数据充分表明，越南的出口生产活动主要是由外资企业所推动。

近期，大量外商直接投资的涌入加速了越南制造业的迅猛增长，然而，这一现象同时也给越南带来了诸多挑战。首先，国际市场的需求变化以及零售业库存的波动，可能对越南的生产和贸易活动造成冲击，进而影响越南经济的稳定以及就业状况。另一方面，在2010至2021年间，外资企业在越南所实现的利润占比超过越南总利润的40%。据此，我们分析认为，若生产和出口过度依赖外资企业，可能会对本土企业和品牌的成长空间造成一定的压缩。

日本、韩国以及我国对越南的制造业投资活跃，涉及电子、计算机、光学、汽车、原材料、餐饮、动物饲料、纺织和服装等多个行业。但越南在构建工业支柱方面面临挑战，这阻碍了其形成完整的制造业产业链。

越南因制造业机械及原料生产能力的不足，对进口加工高度依赖，这使得其只能成为跨国公司供应链中的一环。但是，仅仅依靠外国直接投资带来的技术溢出效应来推动本土制造业附加值增长，这样的做法可能难以持续。

面向未来，越南的制造业或许仍旧需要应对诸多挑战，诸如优化国内供应链体系、减少对进口中间产品的依赖、培育自主品牌、减少对外资企业的依赖性，以及推动高附加值产品的生产等。

本文作者包括中金公司的杨鑫和陈健恒等人（其中，杨鑫持有SAC执业编号S03，陈健恒持有SAC执业编号S11），资料来源于中金点晴，原文的题目为《国别研究系列——越南篇（二）：对金融、地产、制造业三大支柱行业的简要概述》。

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