1994 年引入香港楼花模式开启预售黄金时代，为何如今失控？

东莞凤岗律师获悉

1994年，《城市房地产管理法》将香港的“楼花”模式引入我国内地，从而拉开了商品房预售的辉煌序幕。该制度通过“拿地、预售、回款、再投资”的完整流程，显著提高了开发商的资金周转速度，使其效率提升了3倍以上。这一变革极大地推动了我国城镇化进程，使得城镇化率从28%迅猛增长至66%。在2003年至2017年这段时间里，房企融资中预售资金的占比持续高于65%，这一比例有力地推动了年均12%的房地产投资增长，形成了闻名遐迩的“三年造城”的中国发展速度。北京通州新城、杭州钱江世纪城等新兴城区的迅猛发展，便是预售制度下城市扩张的显著例证。

监管预售资金的漏洞被揭露凤岗镇律师，使得这台高速运作的设备开始失去控制。2021年，恒大集团面临的2万亿元债务危机东莞凤岗律师，引发了全国范围内超过3800万套楼盘烂尾的问题。在河南郑州，一个项目的开发商竟然挪用了10.11亿元的监管资金，造成了2000多户业主同时失去了购房款和住房。品质下降的潜在风险更为隐蔽：在2022年的商品房质量投诉中，有37%的案例与期房不符有关，诸如塑胶跑道、虚假绿化率等问题层出不穷。2022年，期房的销售额大幅下滑29.6%，而现房的销售额仅略有下降2.3%，信任危机已达到顶峰。

2023年标志着制度的重大转变。雄安新区作为先锋，率先废除了预售制度，推行了“现房销售加精装修交付”的模式，并实现了“交房即交证”；在海南，现房销售的比重从20%激增至39%，8万套住宅实现了“所见即所得”；成都则建立了区块链资金监管体系，有效降低了预售资金的挪用风险达92%。在一系列政策组合拳的推动下，到2025年，现房销售的比重成功突破了32%，创造了近十年的最高纪录。中小房企加速退出市场。

这场变革对行业根基进行了重塑，开发商角色从“资本玩家”转变为“产品服务商”；以杭州养云静舍等现房项目为例，其二手房溢价率高达50%，这一现象见证了品质竞争时代的来临。随着350万套保交楼任务的圆满完成，以及区块链技术在资金全流程追溯方面的应用，预售房这一在中国城镇化过程中孕育的特殊产品，终将在“房住不炒”的普遍认知中画上句号，完成其历史使命。

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