城市更新背景下上海商办市场面临的挑战及对策研究研讨会举行，探寻破局路径

东莞凤岗律师获悉

优化现有资源、解决供需失衡问题成为上海城市改造的核心任务。一项名为《城市改造环境下上海商业办公市场遭遇的困境及解决方法》的研究项目启动会议最近召开，众多企业代表、研究单位及学者共同商议，旨在为商业办公场所的改造寻找切实可行的突破方案。

商办更新成城市更新“必答题”

上海高质量实施城市更新，必须解决商办市场活化难题。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁在开题报告里明确指出，上海商办市场目前存在供需失衡问题：一些地方空置面积不断增加，租赁价格持续多年下滑，再加上人工智能技术广泛应用、共享办公场所流行，使得办公需求减少东莞凤岗律师，因此盘活现有房产已十分紧迫。

这项研究致力于考察当前情形，研究典型实例，从而为政府部门制定策略、公司开展业务、产业进行变革提出全面计划。正如华东师范大学资深教授张永岳所论述：“商业办公场所的改造并非局限于某个范畴，而是涉及城市整体水平的重要课题，必须依靠政策引导和创新发展共同推动。”

企业呼唤政策与模式创新

与会企业代表结合实操经验，直指商办更新的“卡脖子”难题。

东方明珠房地产公司副主管谢艺伟提出过一种新的发展方向，是从租赁管理到产业发展的转变，他这样说明：“市场需要正慢慢变为可以灵活分配、租期短的类型，应该创建‘合作办公空间加住宿加零售’的多功能模式，用资金支持帮助公司进步，还要增强对商业办公信息的观察，这样才能准确地分析未来走向。”

资金和土地方面的困难同样明显。光大安石资管总裁周颂明表示，商业办公项目变现能力弱，土地使用期限即将届满造成资产价值降低。他提议研究土地价款分期缴纳的方式，减轻公司一次性资金负担，并且要清晰界定用途变更的规则，以便处理新旧管理措施不一致的状况。

有关单位提议：探索废弃建筑物的更新改造方案，处置闲置资源；针对海外公司转向出口业务、潮流购物等方向，运用针对性措施促其迁入，促进相关产业的集中发展。

需政策与金融工具双支撑

专业机构从市场数据与实操层面，勾勒出商办更新的现实挑战。

戴德梁行董事钱志一用具体资料说明：2023年上海商业办公市场交易量比2021年最高点减少一半以上，市场处于“内部竞争”状态，主要面临产权过于零散（单个楼宇超过四十位业主）、土地使用期限届满后的处置方案不清晰、改造资金投入与租赁收益不成比例等挑战。他建议相关政策需聚焦当前困境，主动寻求突破方法。

第一太平戴维斯陈宇进一步说明，过去商业地产改造有显著驱动力，因为市场表现良好，现在却因为“成本高、收益不明确”而难以推进。“必须同时采取两个措施：一方面要解除商业改住宅的束缚，开发适合改造的金融方案；另一方面要针对高端市场，改善水电煤气、物业管理费等生活开销，增强产品的吸引力。”

金融扶持已成广泛认同。邮储银行静安区支行行长江皓明透露，该行乐意加入改造，不过必须由监管机构制定出关于降低融资费用、放宽信贷时限等具体措施，“重点保障那些资产归属明确、经营状况良好、符合市场期待的良好工程”。

激活政策弹性与市场动力

专家们从制度层面剖析根源，提出系统性破局思路。

上海现代城市更新研究院院长俞斯佳明确指出审批及土地政策方面存在难点：自然资源部同住建部存在体系上的分歧，导致企业感到困惑；划拨土地在商业使用上受到限制，复合用地的比例控制过于严苛，限制了更新的积极性。他提议应该整合审批环节、给予规划更大的灵活性凤岗镇律师，以此激发基层自主更新的热情。

原上海市住建委正局级巡视员庞元指出结构失衡问题，2000年非居住用房比例是39%，到了2023年这个比例增加到了52%，这种供需不匹配的状况促使用途需要做出相应改变，他提出应该优先选择那些实施起来比较容易的领域，比如把办公楼改造成住宅，还有对土地出让进行改革，从收取费用转变为征收税收，并且他建议通过分析一些企业的实例来找出政策执行中的难点，以防止采取“一事一议”的方式导致审批过程效率低下。

上海市房地产行业协会的秘书长蒋慰如着重阐述了计划与市场并行的理念，他提出，要运用以往城市更新的成功做法来处理产权整合的复杂问题，并且要客观评估低效能建筑物的去除，因为这是都市发展进程中的必然环节。

课题研究持续进行，这套“上海方案”也许能为全国商办存量改造提供借鉴，使城市空间在提升质量与效率中获得新生。

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