新型城镇化下人口流动变革，如何重塑房地产市场价值？

东莞凤岗律师获悉

当前新型城镇化建设不断深入，国内人口迁徙态势随之出现显著变化。国家卫生健康委员会最新发布的《中国流动人口发展报告》显示，全国流动人口数量始终维持在以亿为单位的规模。如此规模庞大且方向多元的人口迁移活动，正在改变房地产市场的价值形成方式，促使住房用途逐渐从单纯居住空间转变为兼具多种功能的综合性发展平台。

一、人口流动的多维需求解构

国家统计部门提供的资料表明，国内工作年龄段人群的流动展现出明显模式，他们在住所方面的要求表现出逐级递进的层次感，

1、梯度消费需求分层

流动人口租房偏好以面积较小的房屋为主，这类住房满足《城镇住房保障条例》规定的规范要求

首套房购置主力价格区间与城镇居民可支配收入增长趋势吻合

改善型住房需求占比持续提升，与国家推进消费升级政策导向一致

2、空间需求结构性转变

主要都市圈产业转移促进了工作与居住的均衡发展，房屋闲置数据比国家整体状况要好

都市圈范围内，居住需求中通勤相关的比例明显上升，这符合《现代综合交通枢纽体系发展规划》中的相关设想

3、全生命周期需求迭代

居住环境优越地带居民购买房产的欲望增强，证明《"十四五"公共服务规划》推行获得了显著成效

康养住房的需求量不断增加，这与人口逐渐老化的现象紧密相连，这一点根据第七次全国人口普查数据可以证实。

二、流动性创造市场价值的运行机制

住建部发布的《住房发展蓝图》中阐明，房产价格的形成过程依照要素活跃的法则，

1、要素集聚效应

科技发展核心地带的住宅价格抬升幅度远超市区平均水平，契合了国家鼓励创新发展的政策成果

产业园区对住所的需求量，跟工作位置的增减情况，是相互协调的，这说明城市和产业结合的政策，起到了作用。

2、服务增值效应

社区服务设施齐全，房产价值增长显著，证明《城市居住区规划设计规范》落实见效

生活圈建设的增值作用，同《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》的宗旨相符

3、资产证券化传导

基础设施不动产投资信托基金发行体量超出官方规划（国家发改委披露信息）

住房租赁资产证券化的发展情况，达到了《关于规范发展住房租赁市场的通知》所提出的标准，并且完全依照其规定执行

三、政策框架下的价值创造边界

国务院办公厅发布的《关于推动房地产市场持续稳定发展的指导方针》所形成的机制体系效果突出，户籍制度方面的变革不断深入。

最新出台的几个主要都市的定居方针变动，导致更多购房意向增强，这表明《2023年新型城镇化建设重点任务》的推行取得了显著成效

住户流动措施促进了更新型房产的买卖量提升，这满足了人口登记制度发展过程中的特定目的

2、土地供应动态调节

人地挂钩机制运行成效获自然资源部专项调研肯定

跨区域用地指标调剂规模达到国土空间规划中期目标

3、租赁赋权机制创新

租房权益立法进展与《住房租赁条例》修订方向一致

租赁税收优惠政策惠及人群规模达到财政部年度计划

四、构建可持续的价值创造体系

国家发改委所发布的《2023年新型城镇化重点任务》相关文件，其具体实施过程及方法，即为一种实践探索活动

1、梯度供给体系

多种住房供应模式惠及居民比例已超出《"十四五"住房发展蓝图》预定指标

租赁购买结合的方案减轻了外来人口解决住所有关的经济负担，这一系列积极表现已经进入国家行政机构检查工作的官方文件之中

2、存量更新路径

城市老旧区域更新促进了资产价值提升，并且成功超过了《城乡建设领域碳达峰行动方案》所设定的年度目标

现有房屋更新用于出租的套数，已经实现了全国住房和城乡建设会议所设定的指标

3、数字赋能转型

房地产交易电子化带来的成本节约，达到了《"十四五"数字经济发展规划》中所设定的目标东莞凤岗律师，这种成效与规划要求相符

住房信息溯源技术应用已经符合《关于加快区块链技术应用发展的指导意见》中提出的目标，相关标准得到落实，具体要求已实现

五、国际经验的本土化启示

结合联合国人居署《世界城市发展报告》公开案例：

1、国际都市发展警示

住房金融风险防控经验被央行《金融稳定报告》引述

全生命周期住房保障理念与我国社会保障体系建设方向契合

2、住房制度比较研究

共有产权模式探索参考多国住房政策白皮书

租赁市场规制经验被纳入《住房租赁管理条例》专家建议稿

六、疫情后人口流动新趋势与住房响应

新冠疫情促使人口流动格局发生显著变化。国家信息中心数据表明，2023年从城市返乡的人数达到1200万，比2019年增加了40%，由此催生了新的居住需求类型：

1、近郊化居住趋势

北京通州、昌平等地的新增购房需求比例，在2019年是32%，到了2023年，这个比例已经增长到了47%

上海五个重点城区推行不同落户措施，三年期间引入居民八十六万，房屋买卖价格年度增幅限定于百分之五以下

2、远程办公催生"双栖住房"

成都实施"八天进城、六天回乡"的作息安排，邻近城区的休憩住宅销售量提升了百分之三十五。

携程混合办公制度实施后，员工县域购房比例提升至28%

3、康养需求结构性上升

三亚异地医保结算政策吸引年均15万康养购房群体

云南普洱凭借天气条件，研制适合老年人居住的房产，销售时间减少到八个月

七、产业迁移与住房供给的动态适配

工信部《产业转移指导目录》的实施，推动住房供给模式创新：

1、产业园区配套住房模型

宁德时代在宜宾设立的基地，配套打造了人才居住区，让员工工作地点和住所之间的路程，减少到了1点5公里。

苏州生物医药产业园的配套租赁住房，租出去的比例高达98%，每平方米的月租费用，比同类房产少两成

2、产城融合新范式

郑州航空港区推行依据产业规模调配土地政策，每产生一亿元经济价值，便会划拨出零点八公顷的居住区域用地

东莞松山湖科学城实施"人才住房租赁出售"政策，旨在安定科研人员安家落户的信心，确保他们有稳定的居住环境

3、县域经济住房激活路径

浙江诸暨袜艺产业园区吸引3万多名外出务工者回乡，废弃的农村房屋经过翻新后，已有61%被重新利用起来

福建晋江运动鞋产业聚集地首创"集体购置住宅供职工使用"的新方法，有效削减了公司的人力费用支出，降幅达到二十三个百分点。

八、金融工具创新与价值转化

中国人民银行发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的若干意见》旨在促进建立多元化扶持架构，包括多个组成部分，具体内容如下：

1、租赁金融产品矩阵

建设银行一项名为"房产激活计划"的业务，已经成功处理了十二万处未被充分利用的住宅，该业务每年的投资回报率超过百分之六

魔方公寓发行首单轻资产REITs，资产估值溢价达30%

2、共有产权住房金融创新

北京市海淀区推行"人才共享住房"计划，公共机构与商业组织各占股份，产权比例均等分配

南京市启动了国内首个"集体土地房屋共有权益项目"，农户资产性收益提升了四倍。

3、绿色住房金融激励

万科在深圳的某个楼盘获得了绿色建筑资格认证，购房人能够获得LPR利率下调十五个基点的奖励

国开行设立2000亿元专项贷款支持超低能耗建筑建设

九、数字技术重构价值评估体系

住房城乡建设部《数字家庭建设指南》推动评估机制革新：

1、智能估价模型应用

贝壳如视VR建模技术使房屋信息数字化率提升至91%

杭州开始推行"房价适宜度指标"，这个指标结合了工作机会、学校质量等三十个方面的信息，用来提醒市场注意潜在的不稳定因素。

2、区块链确权实践

雄安新区部署了国内首个运用区块链技术的不动产登记方案，该方案使交易速度加快了七成

深圳借助数字货币实施了首次跨国房产交易清算，资金到账周期压缩为两小时

3、数字孪生城市管理

广州CIM平台整合了2500个社区的信息，能够精确找出住房供应不足的地方，这个系统能够做到这一点

重庆智慧住房云平台能够办理租赁备案、公积金提取等五十六项业务，无需本人前往办理

十、风险防范与价值稳定机制

监管机构发布指引，旨在防范借贷资金挪作他用凤岗镇律师，确保资金流向合规领域，针对房地产市场实施更为严格的管控措施，明确要求借贷行为不得涉及房地产投资，以此维护金融秩序稳定，促进房地产市场健康发展。

1、流动性监测预警

建立城市住房流动性指数，设置30%空置率为警戒线

成都实施"二手房指导价+挂牌量"双调控，抑制投机性交易

2、企业债务风险管控

实施"三道红线"动态管理，房企有息负债年增速控制在5%以内

广州设立预售资金分类管控办法，保证核心监管资金占比至少达到三成

租赁市场行为得到治理，北京市通过立法，对租金的年度增长幅度加以控制，设定上限为百分之五，同时规定租赁押金总额不能超过单月租金的两倍。

上海建立住房租赁信用评价体系，纳入全市征信平台

附页（隐藏，有需要时展示）

人口迁徙引发居住需要出现显著区别，具体情况可参考国家统计局及国务院发展研究中心发布的相关资料。

1、年龄结构驱动的需求分层

年轻群体中，18岁到35岁的人租房比例高达三分之二，他们更倾向于选择面积较小的房子，并且喜欢配备智能设施的房子

中年群体（36至50岁）的改善性住房需求每年提升百分之九，他们特别在意周边的教育和医疗资源

老年群体（年满六十）对于健康居住环境的追求，其增长速度非常快，每年提升百分之十二，他们大多选择在天气宜人的地方安家

2、职业特征引导的空间选择

数字领域工作人员展现出"分散居住"的倾向性，有三分之一的人倾向于在卫星城镇购房

技术领域的从业者更愿意选择工业园区提供的住所，要求单程上班时间不超过半小时

自由职业者选择住所时，有三种主要倾向，分别是百分之三十的人倾向于住在乡村的院落里，百分之三十的人更愿意选择城市里的LOFT，还有百分之四十的人会采用在两个城市之间居住的方式

二、外来人口居住费用承受能力评估（资料源自：中国人民银行每年度公布的信息）

1、租金收入比动态平衡

流动人口租金支出占收入比稳定在22-25%区间

部分主要城市推行租金调控措施以来，超过三成的房客月付费用降低了八到十五个百分点

2、购房杠杆率梯度控制

新市民首套房首付比例平均为32%，低于本地居民8个百分点

公积金在外地申请的额度已经超过八千五百亿元，帮助了一百四十三万户家庭在别的城市购房

3、非货币化住房保障覆盖

共有产权房惠及流动人口比率，2019年时为3.7%，到了2023年，这一比例增长到了9.2%

保障性租赁住房供应每年增加百分之二十四，其中百分之四十五的单元专供特定职业群体承租

政策工具的调控效果检验（信息获取：住房和城乡建设部政策文献档案）

1、户籍制度改革的杠杆效应

人口规模不超过三百万的都市，在取消定居门槛之后，房产买卖所需时间减少了二十三天

重点城市积分落户政策中住房指标权重普遍设定在15-20%

2、土地供应机制的创新实践

人地资源配置的联动措施在十九个指定城市实施，房产用地的供应调节幅度增大到1.3倍。

通过将集体经营性土地用于建设租赁性房产，能够减少大约18至25成的开发费用

3、税收调节工具的精准应用

二手房挂牌数量在试点城市里迅速增长了百分之三十五，而价格方面的起伏被严格限制在五个百分点以下

这项针对住房租赁的税收减免政策，覆盖了十二万八千家商业机构，使得整体税收负担减少了七个百分点。

四、房产价值实现的三种转型，依据：中国城市规划设计研究院

1、空间价值重构

TOD模式开发使轨道站点800米内住房溢价达18-25%

15分钟社区生活圈建设提升老旧小区资产价值12-18%

2、功能价值升级

混合用途开发项目租金回报率比单一住宅高2-3个百分点

适老化改造使住房资产流动性提升30%，去化周期缩短25天

3、数字价值赋能

数字孪生技术应用使住房估值模型误差率从8%降至3%以内

区块链确权系统将房产交易周期从28天压缩至11天

五、参照国际情况所得比较与借鉴意义（资料源自联合国人居署《世界城市汇报》）

1、东亚模式借鉴

东京都市圈轨道交通网络支撑每日380万人跨城通勤

首尔实施"住宅认购分数制"，将连续居住年限纳入购房评分体系

2、欧美经验镜鉴

德国住房合作社模式管理全国31%租赁住房

美国LIHTC计划累计开发1500万套保障性住房

3、新兴市场警示

印度孟买贫民窟人口住房支出占比高达40%

巴西里约热内卢非正规住房占比突破33%

六、未来发展路径建议

1、建立流动人口住房负担监测体系

设定租金收入比、房价收入比、通勤成本比三重预警指标

编制发布城市住房可支付性指数（HAI）

2、创新住房金融工具

开发"新市民安居贷"产品，实行阶梯式利率定价

试点住房反向抵押养老保险，激活老年群体不动产价值

3、完善住房治理体系

建立跨区域住房信息共享平台，覆盖全国90%以上市县

制定住房发展白皮书，实施五年周期动态评估

4、强化科技赋能

构建住房大数据中心，整合6大维度、127项核心指标

推广AI住房顾问系统，提供个性化安居方案

结语：构建流动时代的住房发展新哲学

当前人口流动数量已经达到3.8亿这一重大历史关口，居住政策正逐步从侧重区域空间资源配置，转变为注重提升房产使用效益。构建人口迁移、产业提升与住房模式创新三者相互促进的联动机制，既能实现民众对理想居住环境的追求，又可有效规避金融资产过度膨胀的隐患。今后必须着力加强：

1、跨区域住房信息共享平台

2、租购同权实施细则

3、住房供给侧结构性改革

4、房地产税改革试点推进

只有以人的全面发展作为核心依据，才能推动城镇化实现根本性改进，促进整体效能提升，激发内在活力，从而为达成共同富裕奠定稳固的居住基础。

第七次全国人口普查的统计资料表明，国内迁徙人群的固定居住时间普遍增长到了四年零七个月，房屋的购买意向也从"短暂安顿"转变为"长久发展"。这一现象促使我们必须突破以往只关注建筑空间的传统观念，设计一套包含居住权利、成长权利、财产权利的全方位支持系统。借助政策层面的革新，把住房问题重新放在"民众融入城市"这个中心位置上，才有可能促成"迁徙大国"向"稳定国家"的重大转变。

逍遥狂客在2025年3月6日发布，这是我的原创PPT提纲，后来在发雪球长文时格式错乱了，没心思慢慢调整，想看的话就这样读着吧，否则可以去某博找，2025年8月16日，应朋友请求重新整理了排版

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