公募REITs市场常态化发行稳步推进，两大首单产品登陆上交所

东莞凤岗律师获悉

公募REITs（不动产投资信托基金）市场正在平稳有序地展开常态化发行工作。首个城市更新产业园REITs产品华夏金隅智造工场REIT，以及首个医药仓储物流REITs产品汇添富九州通医药REIT，分别于2月26日、27日成功在上交所挂牌交易。

中信建投证券最新披露的年度投资方向分析指出，国内公募REITs市场已经进入持续发行的新时期，在发行初期，审批流程的提速非常明显；在交易环节，2024年出现了三次显著的上行，这主要是因为资金状况和政策导向产生了积极的相互影响。预计未来，稳定的新增发行将有助于公募REITs市场在质量和规模上实现进一步发展。

医药物流仓储设施

投资逻辑清晰

汇添富九州通医药REIT的资产基础为九州通东西湖现代医药仓储物流中心，此中心依照GSP标准建设，运用尖端的信息技术、智能化的物流设施以及数字化的管理模式，达成药品的精确控制与全程记录，保障了药品流转的迅速性和可靠性。这个中心跟传统物流不一样，它专门做医药物流这一行，这个领域要求高，但回报也大，主要经营价值高的药品，预计能获得更稳定而且收益更好的回报。

九州通集团是医药领域一家规模较大的民营商业公司，它作为基金发起人。九州通物流是医药行业首家获得5A级物流资质的企业，它担当项目原始权益人。该企业拥有庞大的医药供应链服务设施基础，其物流网络覆盖了全国超过96%的区域。

基金管理人确定为汇添富基金管理股份有限公司，公司基金经理詹烨称：与常规的高标仓等仓储物流资产不同，医药物流仓储设施作为基础资产，其种类具备特殊性，并且投资理念非常明确。

詹烨补充说明，首先，医药存储空间的需求量明显增加。随着人们越来越关注身体健康，药品的必需性需求稳步提升，另外，网上购药渠道的兴起让药品购买变得更为方便，这也促进了医药产品需求的提升，进而增加了对药品存储空间的要求。

其二凤岗镇律师，医药仓储具有很高的进入壁垒。医药仓储行业具有双重制约因素，首先是监管的严格性，药品存储直接关联到民众的生命安全，所以医药存储设施受到严密管控，不仅建筑环境和运作流程需符合药监局标准，还面临频繁的突击检查，导致管理开销巨大；其次是技术壁垒，医药存储的信息化程度、内部布局（如温控分区和特殊需求）等标准远超普通仓储设施；再者，经营大型医药存储需要拥有庞大的客户资源，这也限制了新竞争者的加入。

第三，项目本身素质很高。汇添富九州通医药REIT此次加入的项目是九州通集团全国中心仓库，这个项目已经稳定运作将近十年，各项条件比较完善。

民营企业开始在基础设施REITs市场崭露锋芒，中信证券首席经济学家明明在《证券日报》记者的采访中谈道东莞凤岗律师，一方面，参与REITs发行能够盘活这些企业手里的存量基础设施资产，有助于降低它们的负债比率，还能刺激有效投资；另一方面，这会产生一定的引导作用，提高民营企业参与REITs发行的意愿。

底层资产类型

日趋丰富

从发行进度分析，2024年期间公募REITs市场发行步伐加快。根据Wind资讯统计，已发行的63只公募REITs产品里，有34只是在2024年后来上市。具体来看，2024年全年有29只产品完成上市，累计发行金额达到655.17亿元。进入今年，截至2月27日，已有5只产品成功发行，累计发行规模约为74.06亿元。

公募REITs市场已经进入经常性发售时期，其基础资产种类也在不断增多。除了原先的仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等资产类别，2024年成功推出了第一支水利设施REITs，到了2025年又实现了市政设施REITs的首次发行。

公募REITs市场正在快速增加新品种，明明表示，当前市场存在明显的资金分配压力，公募REITs市场扩大规模和丰富产品种类，能够形成更多可供投资的项目，这样可以更好地满足投资者的资产配置需求。

根据Wind资讯的统计信息，到今年2月27日为止，整个市场上已经发行的63只公募REITs产品，其基础资产分散在九个不同的类别之中。从产品数量分布角度分析，园区基础设施REITs的产品数量最多，达到17只，占总量的26.98%；交通基础设施REITs的产品数量为13只，排名第二；消费基础设施REITs和仓储物流REITs的产品数量相同，均为8只，共同位列第三。

前景来看，会有更多行业的首发项目被纳入公募REITs的发行计划。根据明氏观点，从近期公开招标的信息分析，文化旅游、数据中心等新增类型资产可能会更快地实施。

凤岗镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。