以他人名义购房办证房屋确权纠纷如何处理

上诉人谢某系被上诉人刘某、周某的亲外甥女。因被上诉人刘某在房地产公司做销售，上诉人认为以刘某的名义购买该房屋可以优惠4万元，基于工作便利和亲属信任，再加上上诉人2009年处于婚变期间，上诉人谢某方就通过支付现金和银行转账的形式把钱款支付给被上诉人刘某方去购买房屋。从本案查明的事实看，上诉人谢某持有该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据。从一审上诉人提交的录音资料看，被上诉人刘某亲口承认谢某方把购房首付款全部给了被上诉人刘某。一审中录音见证人李志武也证实刘某曾自己亲口认可谢某方把购房首付款全部给了被上诉人刘某，法院对李志武的调查笔录也可以证明刘某曾经对李志武陈述过，谢某购买了刘某的13.4万元份额，并将13.4万元给付了，首付款26.8元已经全部交给了被上诉人刘某方。这些证据可以相互印证，形成证据链，可以证实本案房屋的首付款全部由上诉人谢某交纳。
至于被上诉人刘某、周某方提出也出资13.4万元。现分析如下：因2009年2月10日上诉人谢某交纳了首付款10万元，加上同年5月26日，上诉人之母代替上诉人向被上诉人周某掌控的邱某账户转入6万元，两者相加共为16万元，如果加上被上诉人刘某、周某提出也出资13.4万元，双方的总额就为29.4万，与房屋的首付款为26.8万元不相符，不符合正常的逻辑。为此，被上诉人刘某、周某方提出也出资13.4万元的说法是不成立的。至于被上诉人刘某提出2009年6月15日是向上诉人谢某借款12万元。因为上诉人谢某已经通过录音资料和证人证言举证证实该款是双方通过结算后给付被上诉人刘某、周某方的购房款。现在被上诉人刘某、周某反驳称是向上诉人的借款，应提供相关证据予以证实。涉案的12万元要证明是借款，举证责任在被上诉人刘某、周某方。如果举证不能，被上诉人刘某、周某方应承担举证不能的法律后果。因被上诉方没有提供相关证据予以证实，为此被上诉人刘某、周某提出2009年6月15日是向上诉人谢某借款12万元而不是上诉人谢某支付的房屋首付款，这一主张本院不予支持。在上诉方谢某资金还没到位的情况下，被上诉人刘某、周某方于2009年4月2日和5月26日向开发商房地产公司交过钱是事实，但在2009年6月11日，上诉人谢某离婚并将自己离婚财产分割所得现金17万元存入到被上诉人掌控的邱爱姑账户上。四天后，被上诉人刘某、周某方在银行办手续从该账户上转账5万元给上诉人谢某。结合录音资料和证人证言等证据，该行为实际上是双方之间的结算行为。涉案的12万元系双方通过结算后给付被上诉人刘某、周某方的购房款。至于被上诉人刘某、周某方提出该房屋系双方共同购买，最初有共同购买的意愿，因上诉人谢某予以否认，且没有提供相关证据予以证实。对被上诉人提出该房屋系双方共同购买的主张，本院不予支持。
上诉人谢某在交付房屋首付款后，又承担了水电上户、房产办证费17620元，且所有的水电上户发票、房产办证费用发票原件均由上诉人谢某持有。办理好房屋按揭手续后，本案房屋的银行按揭贷款从2009年9月14日至2012年元月14日也一直是由上诉人谢某在偿还。之后没有偿还的原因是该帐户被被上诉人刘某注销，致使上诉人无法偿还。从一审上诉人提交的《房屋租赁协议》看，该房屋交付后谢某作为出租人，与承租人签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2年。该证据可以证实该房屋由上诉人谢某在实际处置并使用收益。通过一审时被上诉方提交的对李少康的调查笔录可以看出，该房屋出租时被上诉刘某方知情，而且对该出租行为和租金收益没有提出异议。通过上述分析，本案的房屋首付款是由上诉人谢某支付的。房屋交付后又承担了水电上户、房产办证费用、初期按揭的义务，该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据均在上诉人谢某处，涉案房屋亦由上诉人谢某实际占有和使用。从双方各自提交的证据材料看，除了涉案房屋登记在被上诉人刘某、周某名下外，被上诉人刘某、周某没有占有其他与涉案房屋相关的原始凭据。为此，该房屋的实际出资人和实际购买人应认定为上诉人谢某。
涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就该归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。从本案查明的事实看，尽管该不动产登记在被上诉人刘某、周某的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属，据此确权该房屋属于实际出资人和实际购买人所有。上诉人谢某足额交纳了本案房屋的首付款，房屋交付后又承担了水电上户、房产办证、初期按揭等义务，该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据均在上诉人谢某处，上诉人谢某是房屋的实际出资人和实际购买人。为此，上诉人的上诉请求，本院予以支持。坐落在攸县城关镇联星（攸洲山庄）房屋产权证号为709002656的房屋应属于上诉人谢某所有。被上诉人刘某、周某应将产权证号为709002656的房屋的房屋产权证、土地使用权证（土地证号：攸国用2009第30/B0575）协助过户登记到上诉人谢某名下。
根据《中华人民共和国物权法》第七条之规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。被上诉人刘某、周某后来自行缴纳的按揭费用不能成为取得房屋产权的依据。对于被上诉人刘某、周某后来自行缴纳的按揭费用，因在本案一审时没主张，二审不予处理，双方可以自行协商或由被上诉人刘某、周某另行主张权利。综上，原审判决适用法律不当，处理不当，应予改判。